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物业管理涉及大量费用，包括
保险 ，
维护、税收、公用事业、园林绿化、清洁和安全。当
业主统计了一下，他们提出了一个关键措施：他们的净运营
收入（NOI）。
使用NOI，您可以确定房产的价值和潜在回报
它可能会提供。但是NOI可能有点难以理解，特别是如果
你是游戏的新手。以下是有关净营业收入以及如何
计算一下。
快捷方式
什么是净营业收入？
净营业收入（NOI）衡量资产或
扣除运营费用后的投资
从收入。
它通常用于商业房地产行业，以确定
办公楼、公寓等投资物业的盈利能力
综合体或仓库。
要计算 NOI，您需要添加所有 收入
然后
减去运营费用——通常是与财产直接相关的费用
管理，包括房地产税、保险、公用事业和
保养。此计算省略了许多其他成本，包括收入
税收、债务利息、资本支出和折旧，因为这些是
不被视为直接运营费用。
NOI类似于利息，税项，折旧和
摊销（EBITDA），其他行业广泛使用的指标，用于确定
企业的基本运营盈利能力。
净营业收入通常每年计算一次，而不是每月或
每季度一次，用于计算季节性或不定期的费用，例如园林绿化，
扫雪或洗窗。
NOI还根据以下因素衡量房产的潜在投资回报
其购买价格使用所谓的资本化率或上限率。
例如，以 1000 万美元的价格购买的一栋公寓楼产生了 1 美元
百万年净营业收入的上限率为 10%（或 100 万美元）
除以1000万美元）。
如何计算净营业收入
净营业收入公式如下：
总营业收入 − 营业费用 = NOI
但是，获得此等式的两个变量需要几个步骤。总
营业收入来自总潜在收入，或最高
如果所有租赁空间都被填满，物业就会产生。由于以下原因造成的任何收入损失
空置或未付租金从潜在总收入中减去。然后
减去运营费用。
为了演示年度NOI计算，请想象一栋办公楼具有
以下规格和统计数据：
办公空间： 75，000平方英尺
租金： 每年每平方英尺$ 30
潜在总收入： 75，000 × $30 = $2，250，000
自动售货机收入： $25，000
计算建筑物的净营业收入可能如下所示：
营业收入总额
租金，75，000平方英尺，$30/平方英尺 |
澳元 $2，250，000
—|—
自动售货机 |
$25，000
潜在总收入 |
$2，275，000
减去空缺，2，500平方英尺，30美元/平方英尺 |
-$75，000
营业总收入 |
_$2，200，000 _
然后，您将从总营业收入中减去以下内容：
运营费用
房产税 | $300，000
—|—
建筑现场管理 | $100，000
公用事业 | $50，000
保险 | $60，000
维护 | $90，000
总运营费用 _ | $600，000 _
使用这两个变量，您可以使用以下公式计算 NOI：
220 万美元 − 600，000 美元 = 160 万美元
然后，您可以通过将NOI除以当前市场来计算上限率
属性的值。假设业主为这座建筑支付了2000万美元。在
在这种情况下，CAP率计算（NOI /房产的市场价值）看起来
喜欢这个：
160 万美元 / 2000 万美元 = 0.08 或 8%
净营业收入和债务成本
物业的净营业收入通常与其债务利息进行比较
付款。这被称为偿债覆盖率（DSCR），一种财务
用于衡量财产偿还债务能力的指标，
即，其NOI超过或低于其利息支出的程度。
所有者和贷方评估DSCR以确定融资条款
购买房产——或者贷款是否有意义。此比率越高，
越好。DSCR高于1对于有利可图的投资至关重要。
如果业主以现金支付了2000万美元购买价格的一半，并且
另外1000万美元以6%的年利率贷款融资，然后
利息支出为每年 600，000 美元。在这种情况下，DSCR 方程为：
NOI（160万美元）/利息（60万美元）= 2.67或2.67美元
因此，该建筑每 2.67 美元的净营业收入
美元的贷款利息支出，这意味着交易在财务上是
可行的。
影响净营业收入的因素
净营业收入和上限率可能会根据以下因素波动
因素：
- 租金和空置率 。如果业主提高租金、填补空缺或收取拖欠租金，出租物业收入可能会增加。相反，较低的租金和更多的空置和拖欠减少了租金收入。
- 运营费用 .财产税可能会增加（或更罕见地减少），保险、公用事业和维护成本可能会上升或下降。
- 市场状况 .经济繁荣或放缓可能导致空缺和拖欠增加或减少。这同样适用于住房或办公空间供应与需求不符的地区。
净营业收入常见问题
净营业收入与利润相同吗？
净营业收入是衡量盈利能力的关键指标，主要体现在
商业地产行业。不过，它与净收入并不相同。
因为它没有考虑债务利息、所得税、资本支出，
或折旧和摊销。
净营业收入是如何计算的？
净营业收入是总营业收入减去营业费用。总
营业收入是总租金加上任何其他相关收入，例如费用
停车场和自动售货机。运营费用包括财产税和
保险、建筑管理、维护和公用事业。它不包括收入
税收、债务利息和资本支出。
什么是好的净营业收入百分比？
本身没有良好的净营业收入百分比。投资者和贷方
但是，是否评估NOI和上限率，这是一种比较成本的衡量标准
根据净营业收入为购买融资。如果净营业收入
超过利息支出——即所谓的覆盖率超过
1—那么购买可能是有利可图的。
如何计算您企业的净营业收入 （NOI）
